公司许倩 2023-07-11 09:48:02 来源：中房报
扫描二维码分享“这个政策实用，有利于缓解房企部分短期债务压力。”多位房企人士点赞道。
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（以下简称“通知”），对2022年11月出台的“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。
(资料图片仅供参考)
一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
二是对于商业银行按照通知要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
相关负责人表示，这是综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持下，中国人民银行、国家金融监督管理总局作出的延长有关政策适用期限的决定。
“但金融机构在末端执行时，因考虑项目因债务、诉讼、交付、监管等各项安全因素，不一定能完全履行到位。”一位民营房企人士则对该政策实际执行效果表示担忧。
一位业内长期观察人士表示，此次发文仍强调商业自愿、协商的原则，而不是强制。也就是说，商业银行是否愿意给房企做展期，仍基于风险收益平衡，如果算不过账，债务关系复杂，后续无货值覆盖，或未来销售端继续疲软，预计融资投入支持保交楼力度也不会太乐观。
“为推动金融机构延长政策，央行给出的政策优惠是，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。相当于尽管贷款到期或展期一年，但由于不影响贷款质量评级，银行也不会催收，从而给了开发商喘息空间。不仅有助于促进项目完工交付，同时有助于修复市场预期。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
“目前与银行的债务展期谈判相对容易，但像信托这类机构，与之协商展期却并不容易。我们的一个项目在去年初就达到预售条件情况下，依然被某信托公司要求提前还款，不然不让开盘销售，已经阻碍项目经营长达1年半，到现在还未解决。”一位出险民营房企人士称。
这一政策出台的背景是，房地产市场正以超出市场预期的势头下滑，而销售回款占房企资金来源的一半以上。同时，房企在三四季度还将迎来大规模的债务到期压力，无疑将进一步加大“保交楼”难度。
克而瑞数据显示，6月份，百强房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期最低水平；同比则降低28.1%，单月业绩增速由正转负，低于去年同期。
6月，仅有不到3成的百强房企单月业绩同比增长，环比增长企业在百强房企中只占半数。其中，近6成百强房企6月份单月业绩同比降幅大于30%，27家企业业绩降幅大于50%。
从融资情况来看，2023前上半年，80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%。从债务到期来看，上半年房企债券到期总规模为3953亿元，发行规模仅为1686亿元，到期规模高出发行规模134%，这意味着房企无法通过发行新债方式覆盖到期旧债。
一个现实，也是市场普遍感受是，虽然自去年四季度以来房地产政策有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企，多数民营房企尤其是出险房企融资难问题依然突出。
2023年下半年，房企仍面临债务到期高峰。据统计，2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。
拆解开来看，1月、3月房企偿债规模均超千亿元，其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业到期债务，占一季度到期债务的四成；4月、7月房企债券到期规模也超千亿元。
ST泰禾董事长黄其森在7月1日公司内部讲话中表示，最近看万科的分析，市场比原来预期的要差，“未来，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。”
而支持保交楼，既是兜住民生底线，也是修复市场信心，防范金融风险，这也是近期政策着力点。
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